Desde el 09 de octubre se podrá ver qué tan fortalecida quedó esta herramienta hipotecaria, y si podrá ser una alternativa real frente a los mutuos.

Hace 10 años, las letras eran “la” forma de adquirir un crédito hipotecario. Sin embargo, este favoritismo cambió radicalmente, cuando los mutuos comenzaron a ganar presencia al extender su cobertura al 100%. De ahí, todo se fue en picada para las letras, que se quedaron estancadas en el 75%.

Hasta ahora. A fines de agosto, el Banco Central anunció un paquete de medidas para desempolvar esta herramienta. “Esta modificación forma parte de una serie de actualizaciones a la normativa, cuyo diseño original es de fines de la décadas de los 70’”, aclaran desde la división de política financiera del Banco Central.

Entre las medidas (ver recuadro), la que más ha hecho ruido en el mercado es justamente la que aumenta el límite del préstamo del 75 al 100%. “Pasa a ser un instrumento que tiene la misma soltura que el mutuo”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), y agrega: “le salió un competidor fuerte a los mutuos, no tengo dudas de que va a haber un aumento en las letras”.

Otra modificación que llama la atención es la que señala que “las empresas bancarias estarán facultadas para conferir este tipo de créditos pactando más de una tasa de interés fija durante su período de vigencia”.

Con esto, queda claro que las letras van a adquirir mayor flexibilidad, ya que hasta el momento la tasa no se movía. Por ejemplo, ahora un crédito hipotecario podrá tener una tasa de interés de 3,5% entre el primer y el quinto año, y luego una tasa de 5% entre los años 6 y 20.

Sin embargo, Sergio Herrero, jefe de productos hipotecarios del Banco de Chile, prefiere ser cauteloso frente a estos anuncios: “hay que ver el reglamento para ver bien qué ofrecer, a quién ofrecerlo, y cómo ofrecerlo. Hay que ver cómo se comporta y el mercado y los precios”. En definitiva, hay que esperar hasta el 09 octubre, plazo máximo que tiene el Banco Central para publicar las normas específicas relacionadas con esta materia.

Cómo leer las letras

Ahora que van a tener cobertura al 100% y una tasa más flexible, la pregunta que muchos se hacen es cuál es la diferencia entre mutuo y letra. La más importante es de dónde viene el dinero. En el mutuo, la institución financiera —banco, mutuaria o caja de compensación— es la que entrega el capital, mientras que en la letra —que sólo la otorgan los bancos— el dinero lo pone un inversionista.

La secuencia es la siguiente: la persona pide una letra, el banco aprueba las condiciones, y luego sale a transarla al mercado. “El banco no pone capital, ese costo lo asume un inversionista; eso es lo atractivo de las letras”, explica Sergio Herrero.

Es una fórmula bastante seductora para el banco, ya que al no usar capital propio puede aumentar su oferta hipotecaria. Por lo mismo, la fórmula inversionista – banco debería traducirse en una tremenda ayuda para levantar el mercado crediticio. Domínguez destaca: “si los bancos ahora están con estrechez y se recogen, mientras que a las AFP les sobra dinero y no hallan dónde colocarlo, aquí tienen un lugar”.

Y es que las AFP son un importante inversionista en el negocio de las letras. Actualmente, la cartera de inversión de los fondos de pensiones abarca 2.800 millones de dólares en este instrumento hipotecario, según la Superintendencia del rubro. Eso sí, el año 2004 la cifra llegaba a 7.700 millones. La buena noticia es que, con los niveles actuales de colocación, aún estamos lejos de tocar techo.

Ahora bien, el banco no se las lleva “peladas”. Si el deudor no paga sus dividendos, finalmente es la institución financiera la que debe responder al inversionista. En ese sentido, si bien los dineros no son propios, el riesgo sigue siendo el mismo para el banco, por lo que las exigencias para otorgar el crédito debiesen mantener el nivel de los mutuos.

Es más, entre los anuncios del Banco Central se especifica que las letras deberán entregarse a clientes que tengan asignada la más alta calidad crediticia en la escala de clasificación de riesgo aplicable. “Lo importante es que estos financiamientos están destinados a aquellos clientes que cada banco estime presentan la menor probabilidad de incumplimiento de sus obligaciones”, explican en la división de política financiera del instituto emisor.

Por su parte, los deudores también corren su cuota de riesgo al acceder a la letra, si es sin recompra asegurada. En palabras simples, cuando se tiene una letra con recompra asegurada, el banco está certificando que si presta UF 100, dará efectivamente esas UF 100. Pero en la actualidad, muchos bancos no trabajan con este mecanismo, dado lo inestable de la bolsa. Así, muchos se someten a los vaivenes del mercado.

Así las cosas, las letras prometen volver a entrar a la pelea. Habrá que esperar hasta octubre para ver qué tanto pueden competir con los mutuos hipotecarios, que por estos días tienen el favoritismo indiscutido a la hora de financiar una vivienda.